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在什么情况下签订的房屋买卖合同是不成立的
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2024-02-24
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王淳律师
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专家导读
在现实生活中，很多人常常因为对法律知识了解的很少，而导致自己没有办法去维护自己的合法权益。所以我们需要多多了解一些于自己息息相关的法律知识，本篇文章为您整理了一些关于在什么情况下签订的房屋买卖合同是不成立的的法律知识，请阅读文章详细内容了解。
一、在什么情况下签订的房屋买卖合同是不成立的
如果有以下情形的，房屋买卖合同不成立：
2、房屋买卖双方当事人违背真实意愿的。
4、其他法律规定的情形。
《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（二）意思表示真实；
二、什么情况下房屋买卖合同是无效的合同
根据法律规定，签订的房屋买卖合同无效的情形有：
一、以胁迫的手段，欺诈为目的签订的房屋买卖合同。一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。
主要指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。
二、以商品房买卖合同的合法形式掩盖高息借贷的非法目的，该商品房买卖合同无效。以商品房买卖合同的合法形式掩盖高息借贷的非法目的。
三、以倒房为目的签订的房屋买卖合同非买方真实意思表示，该买卖合同不成立。买方利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势。
而与卖方签订房屋买卖合同，但其真实的目的是将房屋转售第三人，并非要购买房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。
四、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同，限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。
《民法典》第一百四十八条
一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
三、房屋买卖合同在什么情况下无效
（1）与无民事行为能力人、限制民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。
（2）双方以虚假意思表示，签订的房屋买卖合同无效。
（3）违反法律、行政法规强制性规范及公序良俗的房屋买卖合同无效。
（4）恶意串通损害他人合法权益的房屋买卖合同无效。
（5）出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《民法典》第一百四十六条
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
《民法典》第一百五十三条
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
《民法典》第一百五十四条
行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
希望通过上面文章中的法律知识，应该已经帮助您解决在什么情况下签订的房屋买卖合同是不成立的相关的法律问题了。其实生活中处处都存在着法律方面的问题，所以我们应该多了解一些法律知识，这样就能避免在遇到法律问题时不知道如何去解决了。看完上文内容如果您的问题仍未得到解答，可以点击下方“立即咨询”按钮在线咨询专业律师。
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2、因此，合同只要是经过双方当事人真实的意思表示，合同内容合乎法律规定，那么合同不管是口头还是书面，打印还是手写，实体还是电子的都是有效合同，受到法律的保护。
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对于违约金的赔偿数额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额进行计算。
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律师您好：我有一个关于民间房屋买卖契约由谁订立的问题，同时想问问买卖房屋契约是否有法律效应？我由于要结婚了，考虑买房的问题，但由于资金问题，所以考虑买的是农村自建房，经过朋友介绍，我买了旁边一个镇的房子，房子是共建两层，我买的一楼，地是村上批下来建的，这样的房子怎么房屋买卖契约由谁订立？是否有法律效应？
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请问一下关于在什么情况下签订的房屋买卖合同是不成立的
[律师回复] 如果有以下情形的，房屋买卖合同不成立：
1、合同当事人不符合主体资格的。
2、房屋买卖双方当事人违背真实意愿的。
3、房屋买卖违反政策、法律法规和社会公共利益。
4、其他法律规定的情形。
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《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
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（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
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订立房屋买卖合同是否必须约定车位
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⒉当事人基于真实意思表示，就订立房屋合同等相关事项协商一致的，可以订立书面协议，只要合同没有法定无效的事由，并经过双方签字，注明日期，即可依法产生相应的法律效力。
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一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
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你好，朋友看中了一套房子，想要买下来，想要咨询一下合同法房屋买卖的合同订立形式有哪些？
[律师回复] 民法通则第五十六条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。”民法通则的这一规定并没有提出严格的书面形式要求，应当说对于合同形式采取的是不要式原则，一般地不作特殊要求，法律规定用特定形式的属例外情形。但是，我国现行的三部合同法和其他法律有关合同的规定一般要求合同采用书面形式。如经济合同法第三条中规定：“经济合同，除即时清结者外，应当采用书面形式。”涉外经济合同法第七条中规定：“当事人就合同条款以书面形式达成协议并签字，即为合同成立。”技术合同法第九条规定：“技术合同的订立、变更和解除采用书面形式。”海商法规定，船舶所有权的转让、航次租船、船舶租用(包括定期租船合同和光船租赁)、海上拖航合同都应当以书面订立。其他法律对具体合同要求采用书面形式的规定还有：劳动法第十九条、商业银行法第三十七条、合伙企业法第三条以及担保法第十三条等等。我国参加国际公约，也往往对公约中不限定合同形式的规定予以保留。在司法实践中，对于不符合法律规定的合同形式的合同，往往认定其为无效。如最高人民法院《关于适用〈涉外经济合同法〉若干问题的解答》规定，涉外经济贸易“订立合同未采用书面形式的”，“应当确认无效”。由于我国法律在对合同要求法定形式的规定中除了规定这些合同应当采用书面形式以外，没有对未采用书面形式的法律后果作出明确的规定。因此，实践中有不少未采用书面形式的合同被认定为无效。
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那时我在外地出差，那天我拜托我朋友帮我和买家签订房屋买卖合同，但时间紧急，我们没有准备委托书。现在买家不想买了，就以合同无效的理由要我退还收的定金。请问房屋买卖合同什么情况下无效？
[律师回复] 没有授权书合同不成立。
商品房买卖合同无效的情况大体可分为两大类。第一个大类是所有合同都适用的合同无效的情况，具体包括：
1、无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效;
2、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效;
3、双方恶意串通损害国家、集体和第三人利益的;
4、违反国家和社会公共利益的，以合法事实掩盖非法目的的。第二个大类就是房屋买卖合同所所具有的包括其独特性质的合同无效的情形，包括：
1、出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的;
2、房地产分离出卖;
3、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋;
4、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同等。法律依据：《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。如果有认定为有效，就要在起诉前取得商品房预售许可证明。
商品房买卖合同无效的情况大体可分为两大类。第一个大类是所有合同都适用的合同无效的情况，具体包括：
1、无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效;
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1、出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的;
2、房地产分离出卖;
3、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋;
4、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同等。法律依据：《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。如果有认定为有效，就要在起诉前取得商品房预售许可证明。
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(二)恶意串通。”所以，合同无效，作为本案的房屋出售方，在房屋买卖过程中;
(五)违反法律：
(一)一方以欺诈，损害了国家利益，故买卖合同及协议书中涉及做低房价的条款应为无效条款，其他部分仍然有效：“合同部分无效;
(四)损害社会公共利益，是为了逃避国家税收。根据合同法的规定，规避税款的条款无效并不当然导致全部的合同条款都是无效的，损害国家、胁迫的手段订立合同，做低房价的条款虽然无效，并不能以部分条款无效而认为全部合同都是无效的，双方应当按照实际价格继续履行合同，损害国家利益。第五十六条规定、集体或者第三人利益。经审理认为;
(三)以合法形式掩盖非法目的，应属无效、行政法规的强制性规定，但并不导致整个买卖合同无效，损害国家利益的行为，不影响其他部分效力的
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(一)一方以欺诈，损害了国家利益，故买卖合同及协议书中涉及做低房价的条款应为无效条款，其他部分仍然有效：“合同部分无效;
(四)损害社会公共利益，是为了逃避国家税收。根据合同法的规定，规避税款的条款无效并不当然导致全部的合同条款都是无效的，损害国家、胁迫的手段订立合同，做低房价的条款虽然无效，并不能以部分条款无效而认为全部合同都是无效的，双方应当按照实际价格继续履行合同，损害国家利益。第五十六条规定、集体或者第三人利益。经审理认为;
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[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 这个主要看房屋买卖合同未能订立的原因，一般分为购房人的原因、出卖人的原因，非双方的原因。以下为三种具体的情况
一、购房人违约。就是购房人由于自己的原因，比如临时不想买了等，这个时候，购房人就算违约了，要按照认购书中的违约条款承担责任，或者出卖人有权不返还定金。《合同法》第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、由于出卖人的原因没签买卖合同。这个时候就算开发商违约了，按照合同法115条的规定，开发商（出卖人）需要双倍返还定金（相当于赔了一倍定金）。
三、由于不是双方的原因（如国家政策变更、地震等因素，或者双方按照合理的条款也无法磋商完成）。这个时候，双方一般互不承担责任，定金返还给购房人就可以了。
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恶意串通订立房屋买卖合同法院确认无效
[律师回复] 您好，关于恶意串通订立房屋买卖合同法院确认无效这个问题，我的解答如下, 为了阻止办理房屋过户，敖某与妻子刘某某另行与第三人古某某签订房屋买卖合同，将已出售给郭某某的房屋再次出售给古某某，并办理了过户手续。郭某某一纸诉状把敖某、刘某某、古某某诉至，要求判令三者签订的房屋买卖合同无效，并将涉案房屋恢复登记至敖某名下。近日，重庆市荣昌县人民法院审理了一起因恶意串通引发的合同纠纷案件。 郭某某与敖某在2000年签订了房屋买卖合同，敖某把自己的房屋一套出卖给郭某某。合同签订后，郭某某按约定把购房款给付敖某，敖某也把房屋的产权证等交付郭某某，郭某某在购房后就一直居住在该房屋内至今。由于敖某拒绝配合郭某某办理房屋过户手续，郭某某在2014年3月向人民，要求敖某配合办理过户手续。在诉讼过程中，敖某到主管部门办理了原房产证的遗失，并补办了房产证，后与妻子刘某某一起与敖某的姐夫古某某签订房屋买卖合同，将房屋卖给古某某并办理了过户手续。从敖某申请办理房产证遗失到将房屋过户给古某某仅有10多天时间，双方约定的购房款也远低于市场价格。由于房屋已过户给古某某，敖某不再具有对房屋的处分权，郭某某要求敖某履行过户义务的请求已不能实现，故人民未支持郭某某办理房屋过户的请求。 2014年6月，郭某某再次向人民，要求确认敖某、刘某某、古某某三人签订的房屋买卖合同无效，并将房屋恢复登记至敖某名下。人民经审理后，认为郭某某在购房居住后十余年一直相安无事，直到郭某某要求敖某办理房屋过户后，敖某申请办理房产证遗失并补办房产证的行为具有主观上的恶意。从敖某申请房产证遗失到将房屋过户给古某某仅有10多天时间，而且敖某、刘某某与古某某约定的购房款远远低于市场价格，古某某在购房前既未对房屋进行实地查看，双方交易也没有资金往来的依据。敖某、刘某某与古某某签订、履行合同的行为存在许多不符合房屋交易通常做法之处，且双方的行为导致郭某某无法办理房屋过户，损害了郭某某的利益，构成恶意串通，遂判决敖某、刘某某与古某某签订的房屋买卖合同无效，并将房屋恢复登记至敖某名下。 古某某不服一审判决，向重庆市第五中级人民提起上诉，五中院日前作出驳回上诉维持原判的二审判决。
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各位律师好，我叔叔想要咨询律师对于买受人恶意订立房屋买卖合同应该怎么处理，因为叔叔本来不想卖掉房屋的？
[律师回复] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号 )第9条。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
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在哪些情况下签订的房屋买卖合同是无效的呢
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房产纠纷
我同学的爸爸因为之前借了高利贷没钱还钱就把名下的房子抵押给了他人，家里人都不知道，准备把房子给卖掉，所以对于订立了房屋买卖后又抵押给他人应该怎么办？
[律师回复] 如果都是双方真实的意思表示，没有证据证明存在恶意损害对方利益的前提下。二者都受法律保护，但是，前者是债权，后者是物权。物权优先于债权。也就是说，你和对方签了合同，但是没过户，对方把房子拿去办理了抵押借款。一旦对方不能清偿债务，抵押权人有权行使抵押权，拍卖房屋等。你有权解除合同，要求对方返还价款，并要求对方承担违约责任。
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快速解决“房产纠纷”问题
我和我丈夫在亲戚手里买了一套房子，由于是亲属卖房子我们就没多想，就直接把钱给他了，并没有与他签订什么购房合同，但是房屋买卖没签订合同是不对的吧？会不会有什么隐患啊！
[律师回复] 您好，对于您的房屋买卖没签订合同的情况，你真是太大意了，购买房子居然没签房屋购买合同，那你是怎么给房产过户的，怎么给房子办理的网签的，我劝你现在立刻去向卖方那个要求签购房合同，必须尽快！
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订立房屋买卖合同后反悔，法院驳回其诉讼请求
[律师回复] 订立房屋买卖合同后反悔陈某与A是一对夫妻，2007年2月15日，这对夫妻在信州区购买了一套商品房用于未来居住使用。后来，A在网上发布该房出卖信息。2011年3月24日，A以30万元将该房产出售给张某，并签订了《房屋买卖合同》，合同约定：过户手续所需费用由张某承担，由于该住房的房产证未满5年，为免交营业税等，双方协商过户手续到2012年3月上旬办理。之后，张某先后将29万元购房款转账到A、陈某的银行账户上，同时，A出具了收到购房款的收条给张某。同年6月，陈某以不知丈夫将该房出售为由，和张某沟通要求解除合同，遭到张某拒绝。12月底，陈某向提讼。驳回其诉讼请求经审理后认为，A通过网上发布售房信息与张某签订了房屋买卖合同。合同签订后，张某履行了合同中的义务，将该套房屋的按揭贷款还清且通过陈某、A的银行账号支付共计29万元，陈某应当知道丈夫的卖房行为。张某已取得该房的产权证及相关证件，并已支付大部分房价，所签订的房屋买卖合同合法有效。而陈某称丈夫卖房不知情，要求确认《房屋买卖合同》无效的诉请，无事实和法律依据，不予支持。根据相关法规，判决驳回陈某的诉讼请求。
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订立房屋买卖合同后反悔，法院驳回其诉讼请求
[律师回复] 订立房屋买卖合同后反悔陈某与A是一对夫妻，2007年2月15日，这对夫妻在信州区购买了一套商品房用于未来居住使用。后来，A在网上发布该房出卖信息。2011年3月24日，A以30万元将该房产出售给张某，并签订了《房屋买卖合同》，合同约定：过户手续所需费用由张某承担，由于该住房的房产证未满5年，为免交营业税等，双方协商过户手续到2012年3月上旬办理。之后，张某先后将29万元购房款转账到A、陈某的银行账户上，同时，A出具了收到购房款的收条给张某。同年6月，陈某以不知丈夫将该房出售为由，和张某沟通要求解除合同，遭到张某拒绝。12月底，陈某向提讼。驳回其诉讼请求经审理后认为，A通过网上发布售房信息与张某签订了房屋买卖合同。合同签订后，张某履行了合同中的义务，将该套房屋的按揭贷款还清且通过陈某、A的银行账号支付共计29万元，陈某应当知道丈夫的卖房行为。张某已取得该房的产权证及相关证件，并已支付大部分房价，所签订的房屋买卖合同合法有效。而陈某称丈夫卖房不知情，要求确认《房屋买卖合同》无效的诉请，无事实和法律依据，不予支持。根据相关法规，判决驳回陈某的诉讼请求。
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