购房定金进监管账户,是否合法合规

最新修订 | 2024-06-06
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包敬立律师
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专家导读 购房定金需存入合规监管账户以确保资金安全。若遇到定金不予退还的情况,双方应首先秉持平等互惠原则,友好协商解决;如协商无果,可向房地产行政管理部门投诉或申请仲裁,必要时可诉诸法律,通过人民法院进行公正裁决。
购房定金进监管账户,是否合法合规

一、购房定金进监管账户,是否合法合规

在遇到购房定金不予退还的问题时,双方可根据平等互惠的原则优先进行友好协商解决,或转而求助于房地产行政管理有关部门予以投诉。

倘若经双方平等协商和调解尚未达成共识,亦可提交至指定的机构进行公正的仲裁,或者直接将争议诉诸于人民法院进行法律诉讼

民法典》第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保

定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定;

但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。

实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条

债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;

收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

二、购房定金与订金到底有哪些区别

购房定金与订金到底区别:

一、交付定金的协议是从合同,依约定应交付定金而未交付的,不构成对主合同的违反;而交付订金的协议是主合同的一部分,依约定应交付订金而未交付的,即构成对主合同的违反。

二、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时,不发生丧失或者双倍返还预付款的后果,订金仅可作损害赔偿金。

三、定金的数额在法律规定上有一定限制,例如《民法典》第五百八十六就规定定金数额不超过主合同标的额的20%;而订金的数额依当事人之间自由约定,法律一般不作限制。

《民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

在我们日常生活中,法律是一种无形的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。无论是在工作中,还是在生活中,我们都需要充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益。虽然法律可能看起来复杂和深奥,但是只要我们愿意花时间去学习和理解,就能够掌握它的基本原理和应用。正如本文的标题所提出的问题,“购房定金进监管账户,是否合法合规”,每一篇文章都是一次学习和理解法律的机会,我们应该抓住这些机会,不断提高我们的法律素养,以便更好地适应社会的发展和变化。

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《城市商品房预售管理办法》
第五条 商品房预售应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
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第七条 开发企业申请预售许可,应当提交下列证件(复印件)及资料:
(一)商品房预售许可申请表;
(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;
(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;
(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;
(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;
(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图。
第八条 商品房预售许可依下列程序办理:
(一)受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料,材料齐全的,房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的,应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
(二)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。
(三)许可。经审查,开发企业的申请符合法定条件的,房地产管理部门应当在受理之日起10日内,依法作出准予预售的行政许可书面决定,发送开发企业,并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
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一、监管协议的签订:
(一)预售人在办理商品房预售许可前预测绘后,应与商业银行签订统一格式的《监管协议》,明确双方的权利、义务和责任。
(二)《监管协议》应载明企业名称、项目名称、座落、幢号、总建筑面积、国有土地使用证号、建设工程规划许可证号、建筑工程施工许可证号、项目开竣工日期、项目工程施工单位、项目工程监理机构、项目监管资金总额、监管银行、商品房预售款专用存款帐号及按揭贷款银行等相关信息。
(三)预售人依据《办法》要求,根据建设项目的实际情况选择监管银行,并设立商品房预售款专用存款帐户。
(四)监管银行与预售人确定监管资金总额。监管资金总额应为:项目建设工程资金总额加上20不可预见的费用支出〔即监管资金项目建设工程资金总额(120)〕。
二、监管协议的备案:
(一)预售人应当在《监管协议》签订后五个工作日内,预售商品房前持下列资料至商品房预售款监管部门备案。
1、《郑州市商品房预售款监管协议》(一式三份);
2、项目规划总平面图;
3、需要提交的其它资料。
(二)商品房预售款监管部门按预售人提供的备案资料建立文档。
(三)《监管协议》备案后,预售人凭商品房预售款监管部门出具的《郑州市商品房预售款监管证明》,申请办理《郑州市商品房预售许可证》。《郑州市商品房预售许可证》上应标注监管银行及帐号。
三、预售款的收入:
(一)预售人或代理销售机构在商品房预售中所收取的预售款,由预购人持预售人监管帐号的缴款单到银行交款或用监管银行提供的机刷卡入账。
(二)按揭贷款购买商品房的,其按揭贷款由贷款发放银行在发放按揭贷款七日内,按预售人提供的监管帐号直接划入商品房预售款专用存款帐户。
(三)分期或其它付款方式预购商品房的,在签订《商品房买卖合同》中,必须注明付款次数,每次付款额度和付款期限。
四、预售款的使用:
(一)预售人申请使用商品房预售款,应逐季度编制用款计划,向监管银行提出申请。
(二)监管银行应当在五个工作日内提出用款计划意见。并持下列资料到商品房预售款监管部门进行核实:
1、《郑州市商品房预售款用款计划意见核实书》;
2、预售人编制的本次用款计划书;
3、工程监理机构对本次用款计划的真实性证明;
4、监管银行用款计划意见;
5、监管银行、监理机构对上次用款计划使用情况的证明材料;
6、需要提交的其它资料。
(三)商品房预售款监管部门对用款计划意见核实后,出具书面的核实意见。监管银行按核实后的用款计划意见,依据建设项目所需逐项拨付。
(四)有下列情况之一的,应禁止预售人使用预售款:
1、与《办法》第十五条规定不符的;
2、前次用款计划未按规定使用的;
3、未按规定将预售款存入监管账户的。
(五)预售人在保证整个项目建设竣工的资金条件下,可允许以其超出部分用于调用,调用应向监管银行提出申请。并持下列资料到商品房预售款监管部门核实。
1、《郑州市商品房预售款调用意见核实书》;
2、工程监理机构对预售人可调用预售款的真实性证明;
3、监管银行对预售款调用的书面意见;
4、需要提交的其它资料。商品房预售款监管部门核实后,出具书面的核实意见,监管银行按核实后的意见拨付。
(六)预售人在销售中若发生退款的,凭相关手续到监管银行申请办理。
(七)在建设过程中,若发生超出用款计划的,预售人凭监理部门的证明材料,向监管银行提出申请,监管银行按《办法》第十五条的规定给予拨付。
五、监管账户的管理:
(一)监管银行应按月出具其监管标的预售款收支情况对账单。预售人在获取对账单后三个工作日内,应附上《商品房预售款收支月报表》,报送商品房预售款监管部门备案。
(二)商品房预售款监管部门应对预售款收入和使用情况进行检查,对违反本《办法》和本细则的提出处理意见。
(三)预售人在办理完郑州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后,持下列资料到商品房预售款监管部门申请帐户注销。
1、《郑州市商品房预售款监管账户注销表》;
2、《郑州市房屋建筑工程竣工验收备案表》。经商品房预售款监管部门核实后,预售人凭《郑州市商品房预售款监管账户注销证明》,办理帐户注销手续。
(一)市内五区2009年12月20日后受理预售的商品房项目按照本细则要求实行预售款监管。
(二)各县(市)、上街区房管局参照本细则执行,高新技术开发区、经济技术开发区房管局、郑东新区直属分局依照本细则制定实施意见,并在2010年2月28日前实施。
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