只有预售证的二手房能买吗

最新修订 | 2024-07-25
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王淳律师
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专家导读 商品房是由有资质的房地产企业在市场经济环境下,通过公开方式购得土地使用权后开发并销售的居住物业。价格受建设成本、税费、利润、地理位置、楼层、朝向、品质、材料和装修等多种因素影响。销售需遵循法律法规,包括新建和二手房。按销售对象区域,分内销(经土地使用权招标获得)和外销(经外资部门审批以土地租赁形式申请)。
只有预售证的二手房能买吗

一、只有预售证二手房能买吗

所谓商品房,通常是指在市场经济环境下,拥有相应经营资质的房地产开发企业透过公开招标或拍卖的途径,购得土地使用权后开发出来并按照市场指导售价销售给消费者的居住用物业。商品房的价格构成主要包括建设投入成本、相关税费、利润空间、代为收取的合理费用,同时还需考虑到房屋所在地理位置、楼层高度、朝向优劣,以及房屋本身品质优良程度、建筑材料选用、装修情况等方面的差异性所带来的价格变动。从严格意义上来讲,商品房的销售行为需要遵循法律法规及相关规定,进行自由公平的市场竞争,而不会受到任何政府限制,涉及到此类商品房屋的类型包括新建商品房以及二手房等。

根据商品销售的对象区域,商品房大体可划分为内外销两类。

其中,内销商品房是指开发商通过各级土地管理部门逐级申报,最终通过土地使用权招标程序获得的住宅用地;而外销商品房则是依照政府相关外资部门的审批要求,以土地租赁形式申请立项,报请政府批准。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条

商品房预售,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

二、只有预售证没有房产证的房子能买吗

根据我国法律规定,购买无房产证的房屋存在较大的法律风险,因此我们强烈建议您不要考虑此类交易。在这类情形下签署的房屋买卖合同虽被认为具有合法有效性,然而由于无法完成房屋产权过户手续,该类房地产的实际物权归属并未能得到充分证明,这将会导致其受到潜在的法律纠纷困扰,面临极大的法律风险。

众所周知,房屋作为重要的不动产资源,其物权权益确实立与变更必须通过申请不动产登记,在相关机构发放不动产登记簿后才能正式生效。由此可见,房产证乃是证明房屋物权归属的核心证明文件。

关于如何办理房产证的问题,一般的操作流程大体如下:

1.首先由房产证的办理人亲自前往当地的房产管理局,按要求认真填写并递交申请书;

2.然后将身份证、户口本以及提前准备好的申请书以及其他必要资料一并提交至房屋登记部门;

3.房产管理局会对申请人所提交的材料进行一轮认真的审核,若确认符合条件,便可着手办理并最终向申请人发放房产证。

此外,办理房产证所需的主要材料包括以下几项:

1.购房时签订的房屋购销合同及其补充合同原件;

2.购得房屋所开具的商品房销售统一电子发票原件;

3.原有房屋的外业测绘调查表以及住房分层和分布平面图等原始图纸原件;

4.依法缴纳所有税费的凭证;

5.申请人身份信息(身份证)的复印件

6.勾画住户具体情况的户口簿或户籍证明复印件;

7.对于已婚人士则需要提供结婚证明的复印件。

归根结底,是否能够购买没有房产证的房屋,国家并未明确予以禁止。但作为投资者,购买此类地产后在获得房产证前,买方并不能拥有完整的房屋物权。不动产物权的设立、变更、转让及灭失,均需依照法定程序实行登记才能产生法律效力。换言之,若购买无房产证的房屋,未经办理转让登记程序,所有权并不发生转移,投资者也就可能无法真正获益。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

《城市房地产管理法》第三十八条

下列房地产,不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

商品房乃具有法定资格的房地产企业,依据市场经济环境特性,通过公开渠道竞拍获得土地使用权之后,精心研发并进行销售的居民住宅物业。其售价受到诸多因素的综合影响,如建筑成本、税费负担、企业盈利空间、地理区位条件、楼层高度、房屋朝向、产品质量、建材选用以及室内装潢设计等等。在销售过程中,必须严格遵守相关法律法规,无论是新建商品房还是二手房交易皆如此。根据销售对象所在地区的不同,可分为内销商品住房(即通过土地使用权招标程序取得)与外销商品住房(即经过外资部门批准,以土地租赁形式申领)两种类型。

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2、预售方必须交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。
3、预售方必须取得建设工程规划许可证,投入的开发资金必须符合法律的要求。
4、预售方必须按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期
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买房只签了预售合同能退吗
依据法规,预售合同在特定情况下可撤销。因卖方违约或欺诈,购房者可向法院申请解除;因购房者原因欲撤回,需承担违约责任。合同签署后生效,双方应遵守并履行义务。
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什么是预售房,预售商品房怎样转让?
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一、什么是预售商品房再转让在我国目前的市场实践中,预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让,也称“期房转让”或“楼花转让”,是指商品房预售后,承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权,但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权,而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后,原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来,而由受让人取代其在合同中的当事人地位,享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务,是一种合同转让行为。
二、预售商品房如何再转让在实践中,预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度,可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里,承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中,承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中,承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户,即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。在商品房建成之前,还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下,预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权,第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权,而不是现存的房屋所有权,而这又与传统的物权及财产权制度有所背离,因此,预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为,商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让,能够使开发商更快地回笼资金,降低开发成本,减少投资风险,也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为,商品房预售后再行转让,有较大的投机性,它使大量的资金流入少数投机者的腰包,使企业生产成本上升,使房地产价格上涨,损害了消费者的利益,容易造成短期行为,影响房地产市场秩序,主张在法律规定上予以禁止。尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理,但也不能因噎废食,完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性,而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。
无预售许可证,预销售属于非法经营罪
[律师回复] 【法律意见】  
按照我国法律的规定,开发商必须在办理商品房预售许可证的情况下,才能与购房者签订认购协议和商品房买卖合同。开发商明知自己没有商品房预售许可证,但是却又与购房者签订认购书或者房屋销售合同的,其行为属于欺诈。
开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订商品房买卖合同的话,属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定,向要求确认合同无效,或者主张撤销商品房买卖合同。
  商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后,开发商不仅需要退还购房者已经支付的购房款和利息,而且还要赔偿购房者因此遭受的损失。此外,值得注意的是,在商品房预售许可证欺诈的情况下,上述司法解释还规定了开发商的惩罚性赔偿责任。也就是说,购房者可以要求开发商额外支付与已付房款等额的赔偿。比如,购房者签订商品房买卖合同后支付首付20万,银行按揭贷款80万,如果发现开发商没有取得商品房预售许可证,则可以要求开发商返还房款100万及利息,而且还可以要求开发商再支付100万的赔偿。
  以上就是对“没有房屋预售许可证开发商是欺诈吗”所作的解答。总之,发生商品房欺诈纠纷后,购房者应当及时与开发商沟通,如果无法协商解决问题,那么则应当及时向。开发商没有房屋预售许可证的情况下签订商品房买卖合同的行为属于欺诈行为,购房者不仅可以要求返还房款,还可以要求惩罚性赔偿。
【法律依据】
《合同法》第54条规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
  
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在房屋交易过程中,应根据相关法律规定签署购房协议或买卖合同。然而值得注意的是,房产交易的有效性并非完全依赖于契约的签订,更重要的依据则在于不动产所有权的变更登记。即使尚未签订书面合同,若已完成房产所有权的合法转移登记手续,那么此次房屋买卖行为同样具有法律效力。
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一、商品房预售合同的性质商品房预售合同,是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同。如果从法律上为商品房预售合同定性,则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同,是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别,而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货,否则即应承担违约责任。
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房子只有预售证可以买吗,可以办房产证吗
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