房产纠纷 法律问答
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所购商铺开发商延迟交付能退吗[律师回复] 买了商铺碰到开发商迟迟不交，能不能直接要求退铺退款，不是全凭个人意愿说了算，得结合实际延期情况和当初签的合同来定。 先翻手里的购房合同，要是里面白纸黑字写了延期多久可以申请解约退款，只要开发商交付时间真的超过了约定的节点，直接按合同要求办退铺就行。 要是合同里没提相关的解约条款，就得走法定的解除规则。先给开发商发正式的催告通知，对方在收到通知之后整整三个月还是没动静，或者拖的时间太长，你当初租商铺用来开店的计划完全落空，根本没法实现当初签合同的目的，就可以走法定程序申请解除合同。 要特别注意解除权利的行使时效。合同里约定了行使期限的，过了这个时间你没提申请，后续再想解约就得不到支持。没有约定行使期限的，必须从你明确知道对方延期符合解约条件的那天起一年内提出，要是开发商后来专门催你表态要不要解约，你也得在之后的合理时间内尽快给出答复。 要是延期的程度根本达不到上面说的解约标准，你不能直接要求退铺，只能要求开发商尽快完成交付，同时按约定付违约金，或者赔偿你因为对方延期产生的租金损失。律图法律顾问...
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夫妻双方买房的房产证可以用吗[律师回复] 房产证相关的产权认定、处分规则，按不同情况分别明确。 婚姻存续期间购房，房产证登记夫妻任意一方或双方姓名，无额外书面约定的，房产属于夫妻共同财产。 使用一方婚前个人财产全款购房，房产登记在出资人名下的，该房产认定为登记方的个人财产。 房产证登记夫妻双方姓名，后续要出售、抵押该房产，需要双方共同到场签字，或出具经公证的授权委托书，单方无法独立完成处分流程。 房产证仅登记夫妻一方姓名，登记方擅自单方处分该房产，符合条件的善意第三人可依据不动产登记公信力获得对应物权，另一方无法向第三人追回房产，仅能向擅自处分的登记方主张赔偿。 双方可结合实际出资情况签订书面财产协议，明确房产的具体归属份额，有需求的可同步办理公证。 后续涉及房产处分需求的，可经双方协商一致后确定房产证的具体署名方式，保障各方合法权益。律图平台咨询...
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商品房合同解除权有效期能有多长[律师回复] 1、商品房合同解除权的有效期和除斥期间有关。按照《民法典》的说法，如果法律规定了或者当事人自己约定了解除权的行使期限，当这个期限到了但当事人还没有行使权利时，解除权就没了。要是法律没规定，当事人也没约定这个行使期限的话，从解除权人知道或者能知道解除事由出现那天开始算，一年内没行使解除权；又或者对方催告过了，在合理的时间内还是没行使，那这个解除权也就消灭了。 2、在实际情况里，要是开发商交房晚了，按照合同购房者有解除合同的权利，而且合同里还约定了解除权的行使期限，那么购房者就得在这个期限里决定是否要解除合同，并且把解除权用起来。要是合同没约定这个行使期限，购房者从知道开发商交房晚了这个事儿开始，必须在一年以内行使解除权，不然这个权利就没了。 3、总的来说，商品房合同解除权有效期有可能是法律定的，也可能是当事人自己约定的。要是既没法律规定，也没当事人约定，一般就是解除权人知道或者能知道解除事由出现那天起的一年时间；要是对方催告过了，那就是合理的一段时间。解除权人得留意这个有效期，及时行使权利，不然权利就没了。现在法律环境不断变化，未来对于商品房合同解除权的规定可能会更加细化和明确，以适应市场的发展和保障当事人的合法权益。律图法律顾问...
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借名买房变更房屋登记是否适用诉讼时效[律师回复] 在借名买房的情况里，变更房屋登记不受诉讼时效的限制。 按照《民法典》的规定，有几种请求权不适用诉讼时效。像请求停止正在进行的侵害行为、排除可能影响自身权益的妨碍、消除潜在危险；不动产以及已登记动产的权利人要求返还财产；请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；还有其他依法不适用诉讼时效的请求权。 在借名买房的事儿上，实际出钱买房的人，根据和名义产权人签订的借名买房协议，是有权要求把登记在名义产权人名下的房子变更登记到自己名下的。这种请求权，从本质上看是和物权相关的。实际出资人这么做，是为了能完全拥有房子的物权，让房子的登记情况和真实的权利归属一致。 虽然房子登记在名义产权人的名下，但实际上房子的权益是归实际出资人所有的，实际出资人是真正对房子有物权的人，名义产权人只是在登记上显示为权利人，并不是实际的权利人。实际出资人请求变更房屋登记，其实就是在行使自己对房子的物权，这就跟不动产的权利人要求返还财产差不多。所以，这种请求不适用诉讼时效制度。不管过了多久，实际出资人都可以随时要求变更登记，以此保障自己的合法权益。律图平台咨询...
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房屋买卖合同撤销权该怎么去行使[律师回复] 在房屋买卖里，要是遇到重大误解、被欺诈、受胁迫或者合同显失公平等情况，当事人是可以撤销房屋买卖合同的。不过，撤销权可不是随便就能用的。 首先，行使撤销权要向法院或仲裁机构提出申请，不能只发个通知就完事。而且撤销权有时间限制，重大误解的当事人得在知道或应知道撤销事由起九十天内行使；受胁迫的，从胁迫行为结束起一年内行使。要是当事人自知道撤销事由起一年内，或重大误解当事人九十天内没行使，撤销权就没了。另外，从合同签订那天起算，超过五年没行使，撤销权同样消灭。 打算行使撤销权时，得先收集证据，像能证明欺诈的聊天记录、体现胁迫的录音等。向法院或仲裁机构申请时，要写好申请书，清楚说明撤销合同的原因、依据和请求。 一旦撤销权被认可，合同就从一开始就没了法律效力。因为合同得到的财产要退还，没法退还或没必要退的就折价补偿。有过错的一方要赔偿对方损失，要是双方都有错，那就各自承担相应责任。要是对这方面有疑问，可进一步咨询专业人士。本地专业咨询...
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