房产纠纷 法律问答
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外嫁女房子确权给村股份公司咋办[律师回复] 遇到外嫁女的房屋被错误确权到村股份公司名下的情况，很多人第一反应会觉得自己嫁出去就没资格争老家的房子，其实完全不是这样。你首先要理清楚自己手里房屋的权利来源，不管是婚后自己出钱盖的，从长辈那里继承来的，还是通过合法交易买下来的，哪怕你的户籍已经迁去了夫家，按照民法典的相关规定，你依然对这套房子享有完整的合法所有权，村股份公司没有任何权利擅自把房屋确权到自己名下。 你可以先整理好全部能证明房屋归属的材料，比如当初盖房的出资转账记录、建材采购单据，继承时的相关文书，或是当时买房的转让协议，带着这些材料先找村集体经济组织提交书面的更正确权申请，要求他们撤销之前错误的登记，把房屋重新确权到你自己名下。 要是村股份公司拖着不肯配合更正，你直接去找当地的乡镇政府，或是县级负责农村集体产权确权管理的农业农村部门提交申诉，要求官方介入调查核实，纠正这次错误的登记行为。如果对主管部门给出的处理结果不满意，你还可以接着申请行政复议，进一步维护自己的权益。 如果前面的行政救济渠道都没能解决问题，你还能向当地法院提起物权确认之诉，请求法院直接判决这套房屋归你所有，同时要求村股份公司配合完成后续的确权变更手续。 这里还要提醒大家，农村房屋确权一直遵循房地一体的原则，哪怕你外迁之后不再享有原宅基地的使用权，但房屋本身是你的合法私有财产，按照地随房走的规则，你依然可以正常享有房屋占用范围内对应的宅基地相关权益。这类案件核心证据就是房屋权属的相关证明，建议你尽早把材料整理齐全，按合法的流程一步步主张权利，不要错过合适的维权时机。律图平台咨询...
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交房延期后是否还需交物业费[律师回复] 延期交房期间要不要交物业费，核心看延迟收房的责任到底在谁，没有统一的肯定或否定答案。 如果是开发商的问题导致没法按时交房，这段时间的物业费完全不用业主掏。按照现有法律规定，没完成交付给业主的空置物业，物业费本来就该由建设单位承担。开发商逾期交房阶段，业主既没实际拿到房屋，也没享受到对应的物业服务，逾期责任完全不在业主这边。业主只要留存好开发商发出的交房通知，以及能证明对方逾期违约的相关材料，就可以直接拒绝缴纳这段时间的物业费。 要是房屋早就达到了合同约定的交付标准，开发商也已经发了正式书面收房通知，业主没有合理理由故意拖着不办收房手续，这种情况就属于业主自身原因导致收房延迟。按照法律规定，这种情况会直接视为房屋已经完成交付，物业费从通知上写的收房期限到期的第二天开始，就由业主自行承担。 遇到这类情况，相关各方可以先就物业费承担主体协商处理，协商不成的，可以整理好全部相关证据向住建部门投诉，也可以走诉讼途径主张合法权益。律图平台咨询...
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开发商代偿房子后有没有补救措施[律师回复] 开发商代购房人偿还拖欠的银行贷款后，所有补救动作的核心都围绕追偿欠款、减少自身损失展开，全部操作都要紧扣实际代偿的原因调整方向。 首先是直接向购房人追讨代偿款项。按照现行民法典的相关规定，承担了担保责任的第三方有权向原债务人追偿，同时结合之前签订的购房合同、担保协议约定，开发商可以要求购房人全额返还代偿的本金，同时追讨对应利息和约定的违约金。如果合同里提前写好了代偿后的违约金计算标准，可直接按约定主张，要是约定的违约金数额明显过高，购房人有权申请法院调低标准。 如果商品房买卖合同里明确约定，购房人逾期还贷导致开发商代偿的，开发商有权直接解除购房合同，该条款不违反法律强制性规定的情况下，开发商可以直接向购房人发送解除合同的正式通知。合同解除后，可要求购房人配合办理房屋备案注销、按揭抵押解除等相关手续，扣除代偿款项、违约金、房屋贬值产生的损失后，再将剩余已付购房款返还给购房人。 要是购房人当下确实没有偿还能力，开发商可以和对方协商签订分期还款协议，明确还款周期、利息计算方式，还可以要求对方追加额外的抵押或者保证人作为还款担保。也可以协商将房屋折价抵偿代偿欠款，必须依法办理过户登记，操作过程中不能损害银行等第三方的合法权益。 如果购房人直接拒绝还款，也不配合办理解除合同相关手续，开发商可以按照合同约定的争议解决路径，向法院提起诉讼，或者向约定的仲裁机构提交仲裁申请，拿到生效的法律文书后，对方仍不履行的，可直接向法院申请强制执行，申请查封购房人名下其他可处置财产，或是拍卖对应涉案房屋抵扣欠款。 如果涉案房屋已经办理完正式的现房抵押登记，开发商的阶段性担保责任已经提前解除，此时的代偿行为大概率会被认定为无因管理或者债权转让，需要重新梳理对应的法律关系调整追偿策略。操作前一定要先固定好所有代偿凭证，包括银行转账记录、银行出具的正式代偿证明，还有购房合同、担保协议等全部相关证据，再根据购房人的实际履约能力挑选最适配的处置方案。律图法律顾问...
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配偶不知情时签订的购房合同有效吗[律师回复] 配偶不知情的情况下，一方单独签了购房或者售房合同，不能直接一刀切说有效或者无效，得结合这笔钱的财产性质、交易相对方的主观状态分情况判定。 如果签合同的人用的完全是自己的个人财产，比如婚前早就存好的存款，或是明确只归他一方的遗嘱、赠与款项，那这个房子的处置和配偶没有法律上的关联，不管配偶知不知情、同不同意，只要签合同的人脑子清楚能对自己的行为负责，签合同的时候双方都是真心实意没有欺诈胁迫，内容也没碰法律红线、不违背公序良俗，这份合同从成立起就合法有效。 要是用的是夫妻共同财产，情况就复杂得多，毕竟这套房或是这笔购房款本来就是两个人共有的。如果买房就是普通家庭日常改善自住、金额也在一般家庭正常消费范围内，属于日常家事可以自行决定的范畴，哪怕配偶没签字，合同也是有效的。 但如果这笔交易明显是超出日常开支的重大处分，比如一下子卖掉家里仅有的自住学区房，或是花几百万买和家庭刚需完全无关的投资房，这时候就得看对接的交易对象知不知情了。要是对方完全不知道配偶没同意，已经按市场价付了钱，还顺利办完了房产登记，那这份合同是有效的，不知情的配偶没法要回房子，只能事后找私自签合同的另一半追偿财产损失。但要是交易对象明明白白知道另一方完全不知情还签合同，或者房子压根没完成过户登记，不知情的配偶可以在法定时间内申请撤销这份合同，撤销之后合同从一开始就没有法律效力。平台精选咨询...
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